Affitto: i diritti dell’inquilino nel caso in cui il padrone di casa ometta la manutenzione dell’appartamento. Si può sospendere il pagamento dei canoni?
Vivi in un appartamento in affitto che presenta numerosi inconvenienti, tali da renderlo ormai invivibile. In tutti questi anni, infatti, non sono mai stati fatti interventi di manutenzione. Ci sono infiltrazioni di acqua che provengono dalle pareti esterne dell’edificio e la forte umidità sta pregiudicando la salute tua e dei tuoi familiari. Hai più volte fatto presente, al padrone di casa, la necessità di un intervento strutturale ma lui non ne vuole sapere. Stai valutando se andare via e disdire il contratto per giusta causa o chiedere una riduzione del canone di locazione per le infiltrazioni e l’umidità.
Quali
sono i tuoi diritti di inquilino? Le risposte sono state ribadite da
una recente ordinanza della Cassazione che con l'ord. n. 3971/19 del
12.02.2019 ha statuito che in caso di violazione da parte del
locatore degli obblighi previsti dall’art. 1575 c.c., il conduttore
può chiedere la risoluzione del contratto ovvero la diminuzione del
canone pattuito, giammai la restituzione dei canoni già versati.
Se
l’inquilino anticipa le spese può compensarle con il
canone?L’inquilino
che effettua spese di manutenzione che dovrebbero invece ricadere sul
proprietario non può però compensare gli importi di cui è
creditore con i canoni di locazione, a meno che non ottenga il
consenso del padrone di casa. Diversamente le due obbligazioni
viaggiano su binari separati. Questo significa che il conduttore deve
pagare l’intero canone di affitto ed, eventualmente, agire davanti
al giudice per ottenere il rimborso dei costi anticipati. Le spese
straordinarie, che vengono ritenute necessarie dal tribunale, vanno
rimborsate anche se non previamente concordate (si pensi a una
caldaia rotta o a una finestra che non si chiude bene).
Una
volta che il Tribunale ha quantificato l’importo cui ha diritto
l’inquilino a titolo di rimborso, tali somme possono essere da
quest’ultimo compensate con i canoni di locazione da versare in
prosieguo. Per esempio, se il giudice ha stabilito che il padrone di
casa deve restituire mille euro all’affittuario e quest’ultimo
versa di norma un affitto di 500 euro, può sospendere due mensilità.
Tale potere però gli è precluso se prima non è
intervenuta una sentenza.
Se
l’appartamento non è vivibile si può interrompere il canone di
locazione?Se
l’appartamento dovesse divenire invivibile l’inquilino ha diritto
a interrompere il pagamento del canone di affitto. Ma solo se le
condizioni sono così precarie da escludere l’abitabilità (il che
avviene di norma quando questi è costretto a lasciare l’immobile
per andare altrove). Quando invece si tratta di semplici pregiudizi,
che non escludono però il completo utilizzo dell’unità abitativa,
allora è vietato sospendere il versamento dell’affitto. Solo un
giudice avrebbe il potere di quantificare il pregiudizio subito
dall’affittuario ed eventualmente compensare il risarcimento
del danno cui
questi ha diritto con i canoni di locazione da versare.
Si
può interrompere il contratto di affitto? Uno
dei diritti dell’inquilino è di chiedere, in caso di inadempimento
del locatore, la risoluzione
del rapporto di affitto per giusta causa.
In tal modo egli può abbandonare l’appartamento umido e con
infiltrazioni interrompendo anche il pagamento dei canoni. Si deve
però verificare una situazione di grave inadempimento da parte del
locatore, tale cioè da pregiudicare il godimento dell’immobile.
Non è possibile, ad esempio, ricorrere a questo rimedio per una
piccola macchia di acqua su una parete.
La
risoluzione del contratto, prima del termine di scadenza, è un
diritto dell’inquilino che, se non accordato dal padrone di casa,
può essere rivendicato davanti al Tribunale.
