Locazioni brevi

Nell’ambito della c.d. “Manovra correttiva” - DL n. 50/2017 convertito nella legge 96/2017 pubblicata sulla G.U. n. 144 del 23 giugno 2017- il Legislatore ha introdotto uno specifico regime fiscale applicabile ai redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili abitativi da parte di persone fisiche che agiscono in qualità di privati.

In particolare sono ora ricomprese tra le locazioni produttive di reddito fondiario anche quelle che prevedono, oltre all’affitto dell’immobile, la pulizia dello stesso e la fornitura della biancheria.

Locazioni brevi

Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazioni di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche e comunque al di fuori dell'esercizio d'impresa ovvero a seguito di intermediazione immobiliare, così come anche tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare

Disciplina normativa

Il contratto di locazione con finalità turistica (conosciuto anche con il nome di “affitto turistico”) è sostanzialmente regolato dagli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile. L’art. 1,c. 2, lett. c) della legge 431/1998 esclude espressamente l’applicabilità della maggior parte delle norme ivi contenute agli alloggi aventi finalità turistico-abitative. Inoltre, la disciplina delle locazioni turistiche non rientra neppure in quella particolare per le locazioni di natura transitoria di cui all’art. 5 della medesima legge.

Le locazioni da privati

I privati che, occasionalmente, affittano alloggi a turisti, con o senza servizi aggiuntivi, non hanno alcun obbligo ai fini IVA purché non esercitino l'attività a livello abituale e professionale.

Essi sono soggetti alle imposte per i redditi conseguiti dalle locazioni per finalità turistiche (redditi di fabbricati a tassazione ordinaria IRPEF o a cedolare secca).

Sulle ricevute di pagamento emesse per importi superiori a 77,47 €uro, devono essere apposte le marche da bollo, mentre i contratti di affitto non sono soggetti a obbligo di registrazione né al pagamento della relativa imposta se non sono stipulati con scrittura privata autenticata o con atto pubblico e se hanno durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno (DPR n. 131/1986). In caso contrario, devono essere registrati entro trenta giorni (risoluzione 16 novembre 2000 n. 207/E) e sono soggetti all'imposta di registro del 2%, calcolata sul valore dell'importo pattuito con un minimo di 67 €uro, tranne nel caso in cui il locatore decidesse di esercitare l'opzione per la cedolare secca.

Quando l'attività diviene abituale e organizzata professionalmente, sorge l'obbligo di aprire la partita IVA e di adempiere a utti gli oneri relativi rapportati al volume d'affari conseguito. Anche il reddito percepito diventa reddito d'impresa e segue le regole previste dal TUIR. Il confine tra le due situazioni non è facilmente delineabile.

E' molto importante inquadrare in modo corretto questa particolare tipologia di locazione abitativa con finalità turistica, infatti ove venisse stipulata una locazione turistica simulata per sfuggire alle norme della legge 431/1998, si deve ritenere che il conduttore possa ottenere la riconduzione alla normativa dei contratti così detti "liberi" della durata di 4 anni +4.

Caratteristiche locazioni brevi

Locazioni brevi	Sintesi
FINALITA' TURISTICA	Le parti contraenti devono indicare nel contratto i motivi e le finalità turistiche che sono alla base della stipula del contratto.La specifica indicazione del fine turistico è necessaria per determinare l'entità del canone e della durata del contratto ed anche per evitare che il contratto di locazione possa cambiare da locazione turistica a quella abitativa primaria oppure transitoria per scopi di lavoro o studio.
DISCIPLINA APPLICABILE	Esclusioni	Alla locazione abitativa per finalità turistica non si applicano alcune norme della L. 431/1998: art. 2 (Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione); art. 3 (Disdetta del contratto da parte del locatore); art. 4 (Convenzione nazionale); art. 4-bis (Tipi di contratto); art. 7 (Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile); art. 8 (Agevolazioni fiscali); art. 13 (Patti contrari alla legge)
	Norme del Codice civile	La disciplina normativa delle locazioni aventi finalità turistico-abitativo è individuata nelle norme del Codice civile relative le locazioni di cui agli artt. 1571 e ss. del Codice Civile.
		La disciplina del Codice civile permette alle parti contraenti di avere la più ampia libertà nello predisporre il contenuto del contratto senza per questo incorrere in eventuali nullità dei patti stipulati inter partes, come invece avviene per le locazioni ad uso abitativo, rispetto al regime delle loro nullità, in base a quanto previsto dall’art.13 della L. 431/1998.
ADEMPIMENTI FISCALI E DI ORDINE PUBBLICO	Durata superiore ai 30 giorni	• Obbligo di registrazione del contratto con il pagamento della relativa imposta di registro nella misura del 2% del canone pattuito in contratto ma in ogni caso non inferiore ad € 67,00. • Obbligo di comunicazione della cessione di fabbricato per conduttori non comunitari
	Durata uguale/inferiore ai 30 giorni	Non è richiesta né la registrazione del contratto né la comunicazione di cessione del fabbricato (tranne nel caso in cui l'immobile sia locato a cittadini non comunitari).Tuttavia anche per i privati per le case vacanze, la Polizia di Stato ha previsto la comunicazione attraverso le schedine per gli alloggiati. La comunicazione puo’ anche essere telematica (art. 7 Dl.gs 25.07.1998 n° 286 - Testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell'immigrazione e norme sulla condizione dello straniero) Chiunque, a qualsiasi titolo, dia alloggio, ospiti un cittadino straniero extracomunitario o apolide (anche se parente o affine), ceda allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili (es. locazione, ospitalità, comodato d'uso, vendita ecc), oppure lo assuma alle proprie dipendenze, ha l'obbligo di darne comunicazione all'Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore.

Scadenza del contratto

Trascorso il termine concordato tra le parti del contratto di locazione transitorio, la locazione si conclude senza necessità di effettuare alcuna comunicazione né da parte del locatore né da parte del conduttore.

Nell'ipotesi in cui, allo scadere del contratto, siano in essere ancora le cause di transitorietà, le parti dovranno decidere per confermare l'interesse a proseguire l'affitto transitorio.

Si ricorda infine che il contratto temporaneo può essere rinnovato alla scadenza qualora si comunichi al locatore tale possibilità e quest’ultimo non la neghi esplicitamente. In tal caso non si potrà procedere ad un nuovo contratto di locazione transitorio, ma lo stesso sarà sostituito con un contratto classico di quattro anni di durata più eventuali quattro rinnovabili.

Disposizioni regionali

Le singole Regioni, in quanto usufruiscono di potestà legislativa concorrente a quella statale, possono intervenire a regolamentare questo tipo di contratto di locazione mentre la circostanza che gli affitti turistisci siano collegati solo alle norme del codice civile, li ha svincolati dagli abituali limiti di durata e determinazione del canone, che sono, di conseguenza, liberamente concordati dalle parti.

L’assenza di vincoli nella determinazione della durata del contratto non deve ovviamente essere intesa quale motivo per eludere la disciplina normativa che regola le tradizionali locazioni au uso abitativo. Gli affitti turistici si stipulano allo scopo di soddisfare esigenze abitative di natura temporanea e voluttuaria, che nulla hanno a che vedere con esigenze abitative primarie.

Proprio in quest’ottica si inquadra l'introduzione a livello regionale di limiti di durata massima degli affitti turistici: un anno in Liguria, 6 mesi in Veneto, Marche, Umbria ed Emilia Romagna.

Altro significativo punto di divergenza rispetto alle tradizionali forme di locazione appare senza dubbio la mancata previsione di una caparra (o della canonica cauzione) a garanzia di eventuali danni arrecati all’immobile, o per il pagamento delle utenze rimaste insolute, che costituisce una mera facoltà delle parti. Ma non solo: lo scioglimento del contratto avverrà automaticamente alla scadenza pattuita, senza necessità di alcuna preventiva comunicazione al conduttore.

Per quanto riguarda i consumi delle utenze e le spese per le piccole riparazioni, le stesse sono di solito poste a carico dell’inquilino.

Forma scritta del contratto

Da un punto di vista formale, l’art. 1, comma 4 della Legge n.431/1998, che va letto alla luce delle disposizioni del successivo art. 13, comma 5 (rapporto di locazione di fatto),ha introdotto l’obbligo di usare la forma scritta senza alcuna specifica esclusione.

Il contratto di locazione per uso turistico, quale che ne sia la durata,pertanto, deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità e deve contenere tutti i dati relativi dell’immobile ed i contraenti.

L’importanza della stipula per iscritto del contratto non deve essere sottovalutata dal proprietario. In caso di sinistro (danni all’immobile causati dall’inquilino, furti, incendi, ecc.) la mancanza del contratto non solo rischia di lasciare il locatore sprovvisto di qualsiasi tutela nei confronti del conduttore, ma espone il proprietario al rischio più che concreto di vedersi comminare pesanti sanzioni fiscali.

Non è poi da escludere che l’inquilino continui ad occupare l’immobile oltre il termine pattuito verbalmente, rendendo quantomeno complicato accertare quale fosse detto termine.

Il contratto di locazione per finalità turistiche deve essere assoggettato all'imposta di bollo di cui al Tuib (testo unico imposta di bollo) ovvero contrassegno telematico pari a euro 16 ogni quattro facciate scritte massimo 100 righi con impostazione pagina uso bollo.

Tipologia di contratto

É opportuno sia redatto a seconda della diversa tipologia di permanenza potendo essere relativo a:

1. locazione turistica lunga (“contratto casa vacanze”): in questo caso nel contratto devono essere presenti, fra l’altro, clausole sulle modalità di pagamento del canone, sulla sua rivalutazione in corso di contratto e sul deposito cauzionale.
2. locazione turistica breve (“contratto brevi vacanze”) cioè della durata non maggiore di 15/30 gg: il contratto dovrà contenere,tra l’altro, clausole specifiche relative al recesso, all’entità delle spese accessorie e all’utilizzo degli eventuali spazi accessori.
3. locazione turistica brevissima (“contratto week-end”): il contratto dovrà contenere una pattuizione forfettaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas ecc.).

Nuovi accordi territoriali per le locazioni a canone concordato (zona Roma Capitale)

Lo scorso 4 marzo, sono stati stipulati i nuovi “accordi territoriali per le locazioni a canone concordato”, finalizzati a regolare esigenze abitative ordinarie, contratti transitori e con studenti nell’ambito di Roma Capitale.

 I nuovi accordi entrano in vigore il giorno 11 marzo 2019 ed hanno durata triennale.

Per scaricare il documento ed ogni allegato (inclusi i facsimile di contratto) cliccare qui.

CONTRASTI TRA LOCATORE E CONDUTTORE

Affitto: i diritti dell’inquilino nel caso in cui il padrone di casa ometta la manutenzione dell’appartamento. Si può sospendere il pagamento dei canoni?

Vivi in un appartamento in affitto che presenta numerosi inconvenienti, tali da renderlo ormai invivibile. In tutti questi anni, infatti, non sono mai stati fatti interventi di manutenzione. Ci sono infiltrazioni di acqua che provengono dalle pareti esterne dell’edificio e la forte umidità sta pregiudicando la salute tua e dei tuoi familiari. Hai più volte fatto presente, al padrone di casa, la necessità di un intervento strutturale ma lui non ne vuole sapere. Stai valutando se andare via e disdire il contratto per giusta causa o chiedere una riduzione del canone di locazione per le infiltrazioni e l’umidità.

Quali sono i tuoi diritti di inquilino? Le risposte sono state ribadite da una recente ordinanza della Cassazione che con l'ord. n. 3971/19 del 12.02.2019 ha statuito che in caso di violazione da parte del locatore degli obblighi previsti dall’art. 1575 c.c., il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto ovvero la diminuzione del canone pattuito, giammai la restituzione dei canoni già versati.

Se l’inquilino anticipa le spese può compensarle con il canone?L’inquilino che effettua spese di manutenzione che dovrebbero invece ricadere sul proprietario non può però compensare gli importi di cui è creditore con i canoni di locazione, a meno che non ottenga il consenso del padrone di casa. Diversamente le due obbligazioni viaggiano su binari separati. Questo significa che il conduttore deve pagare l’intero canone di affitto ed, eventualmente, agire davanti al giudice per ottenere il rimborso dei costi anticipati. Le spese straordinarie, che vengono ritenute necessarie dal tribunale, vanno rimborsate anche se non previamente concordate (si pensi a una caldaia rotta o a una finestra che non si chiude bene).

Una volta che il Tribunale ha quantificato l’importo cui ha diritto l’inquilino a titolo di rimborso, tali somme possono essere da quest’ultimo compensate con i canoni di locazione da versare in prosieguo. Per esempio, se il giudice ha stabilito che il padrone di casa deve restituire mille euro all’affittuario e quest’ultimo versa di norma un affitto di 500 euro, può sospendere due mensilità. Tale potere però gli è precluso se prima non è intervenuta una sentenza.

Se l’appartamento non è vivibile si può interrompere il canone di locazione?Se l’appartamento dovesse divenire invivibile l’inquilino ha diritto a interrompere il pagamento del canone di affitto. Ma solo se le condizioni sono così precarie da escludere l’abitabilità (il che avviene di norma quando questi è costretto a lasciare l’immobile per andare altrove). Quando invece si tratta di semplici pregiudizi, che non escludono però il completo utilizzo dell’unità abitativa, allora è vietato sospendere il versamento dell’affitto. Solo un giudice avrebbe il potere di quantificare il pregiudizio subito dall’affittuario ed eventualmente compensare il risarcimento del danno cui questi ha diritto con i canoni di locazione da versare.

Si può interrompere il contratto di affitto? Uno dei diritti dell’inquilino è di chiedere, in caso di inadempimento del locatore, la risoluzione del rapporto di affitto per giusta causa. In tal modo egli può abbandonare l’appartamento umido e con infiltrazioni interrompendo anche il pagamento dei canoni. Si deve però verificare una situazione di grave inadempimento da parte del locatore, tale cioè da pregiudicare il godimento dell’immobile. Non è possibile, ad esempio, ricorrere a questo rimedio per una piccola macchia di acqua su una parete.

La risoluzione del contratto, prima del termine di scadenza, è un diritto dell’inquilino che, se non accordato dal padrone di casa, può essere rivendicato davanti al Tribunale.