Ti presento il mio avvocato

“Figlioli miei, vi scrivo queste cose perché non pecchiate; e se qualcuno ha peccato, noi abbiamo un avvocato presso il Padre…” (Prima lettera di Giovanni 2:1).

Lo studio del mio Avvocato è molto in alto, ma è aperto a chiunque

Non è come tanti che più sono in alto più diventano irraggiungibili per le persone comuni. La sua porta, invece, è sempre aperta. Somiglia davvero tanto a questa affermazione, che pare sia proprio lui… “Infatti così parla Colui che è l’Alto, l’eccelso, che abita l’eternità, e che si chiama il Santo. «Io dimoro nel luogo eccelso e santo, ma sto vicino a chi è oppresso e umile di spirito per ravvivare lo spirito degli umili, per ravvivare il cuore degli oppressi»” (Libro del profeta Isaia 57:15).

Il mio Avvocato è un vero principe del foro

Conosce perfettamente legge e giustizia; è molto influente e temuto. Tutti gli avvocati dell’accusa tremano al solo pensiero di doverlo affrontare. Non solo, ma è molto conosciuto e stimato dal Giudice, quello supremo. Il suo nome è perfino scritto tante volte nel Codice dei codici. Anche il nome di suo Padre… perché è di famiglia.

Devi sentire come parla!

Quando apre la bocca lui, tutti tacciono e lo ascoltano, letteralmente pendono dalle sue labbra. Lui dice sempre la verità, ci puoi scommettere. Quello che dice non lo dimentichi più, perché le sue parole lasciano sempre il segno. Sono parole di vita eterna, di profonda consolazione…

Non ha mai perso una causa e mai ne perderà

Pensa che lui è soprannominato… “il Leone della tribù di giuda, il discendente di Davide”, che “ha vinto per aprire il libro e i suoi sette sigilli” (Apocalisse 5:5). Ha sconfitto una volta per sempre l’avvocato dell’accusa, che ha fatto proprio una brutta fine: “È stato gettato giù… l’accusatore dei nostri fratelli, colui che giorno e notte li accusava davanti al nostro Dio” (Libro dell’Apocalisse 12:10). Quindi, se ti difende lui, la vittoria è assicurata!

Starai pensando che deve essere carissimo

Di solito gli avvocati più son bravi più costano. Però per il mio Avvocato le cose non stanno così. Pensa che ha una tale passione per la vita che metterebbe la Sua al posto di quella degli altri… Non chiede mai soldi, anzi paga sempre lui, anticipatamente. Lo ha fatto “in natura”, tanto che di lui è scritto che “Egli è il sacrificio propiziatorio per i nostri peccati, e non soltanto per i nostri, ma anche per quelli di tutto il mondo” (1 Giovanni 2:2).

Vuoi sapere come si chiama il mio Avvocato?

Il Suo nome è Gesù Cristo, il giusto! Un Paràkletos, un Consolatore…

Questo è un messaggio per oggi

Dio, il giusto Giudice, vuole che i Suoi figli non continuino a infrangere la Sua volontà. Infatti il nostro testo dice: “Figlioli miei, vi scrivo queste cose perché non pecchiate”. Ma è altresì scritto… “che nel nome di Gesù si sarebbe predicato il ravvedimento per il perdono dei peccati a tutte le genti” (Vangelo di Luca 24:47), in modo che… “se qualcuno ha peccato”, se tu e io abbiamo peccato… anche tu e io “abbiamo un Avvocato presso il Padre…”. Andiamo a Gesù, che sa riconoscere il vero ravvedimento, difenderà la nostra causa davanti a Dio il Giusto Giudice, dal quale soltanto può procedere il perdono, come è scritto nella stessa Prima lettera dell’apostolo Giovanni che aggiunge: “Figlioli, vi scrivo perché i vostri peccati sono perdonati in virtù del nome di Gesù”. (2:12).

Per finire c’è una verità che ognuno di noi deve ricordare

Quando Dio perdona, perdona davvero! È un dono, immeritato, da accettare con gratitudine. Sì, i meriti non sono nostri, ma nel nostro Signore, che ha pagato al nostro posto. Se rigettiamo il Suo perdono, non solo rimaniamo nella condizione di errore, ma vanifichiamo per noi il significato del Suo sacrificio e del Suo compito di intercedere per i credenti. Allora apriamo con le mani il cuore e accogliamo il dono di Dio. Così potremo proseguire il cammino con il nostro Avvocato: Gesù Cristo il giusto!

Buona Pasqua a tutti, per una vita da risorti

EXCUSATIO NON PETITA, ACCUSATIO MANIFESTA

Una scusa non richiesta equivale ad una accusa manifesta, 

Questo il nocciolo di un motto latino che risulta valido ancora oggi nelle sue componenti comportamentali e psicologiche. 

In effetti chi tende a giustificarsi prima ancora di essere accusato, spesso tradisce la propria colpevolezza, rasentando o anticipando una confessione.

Nuovi accordi territoriali per le locazioni a canone concordato (zona Roma Capitale)

Lo scorso 4 marzo, sono stati stipulati i nuovi “accordi territoriali per le locazioni a canone concordato”, finalizzati a regolare esigenze abitative ordinarie, contratti transitori e con studenti nell’ambito di Roma Capitale.

 I nuovi accordi entrano in vigore il giorno 11 marzo 2019 ed hanno durata triennale.

Per scaricare il documento ed ogni allegato (inclusi i facsimile di contratto) cliccare qui.

CONTRASTI TRA LOCATORE E CONDUTTORE

Affitto: i diritti dell’inquilino nel caso in cui il padrone di casa ometta la manutenzione dell’appartamento. Si può sospendere il pagamento dei canoni?

Vivi in un appartamento in affitto che presenta numerosi inconvenienti, tali da renderlo ormai invivibile. In tutti questi anni, infatti, non sono mai stati fatti interventi di manutenzione. Ci sono infiltrazioni di acqua che provengono dalle pareti esterne dell’edificio e la forte umidità sta pregiudicando la salute tua e dei tuoi familiari. Hai più volte fatto presente, al padrone di casa, la necessità di un intervento strutturale ma lui non ne vuole sapere. Stai valutando se andare via e disdire il contratto per giusta causa o chiedere una riduzione del canone di locazione per le infiltrazioni e l’umidità.

Quali sono i tuoi diritti di inquilino? Le risposte sono state ribadite da una recente ordinanza della Cassazione che con l'ord. n. 3971/19 del 12.02.2019 ha statuito che in caso di violazione da parte del locatore degli obblighi previsti dall’art. 1575 c.c., il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto ovvero la diminuzione del canone pattuito, giammai la restituzione dei canoni già versati.

Se l’inquilino anticipa le spese può compensarle con il canone?L’inquilino che effettua spese di manutenzione che dovrebbero invece ricadere sul proprietario non può però compensare gli importi di cui è creditore con i canoni di locazione, a meno che non ottenga il consenso del padrone di casa. Diversamente le due obbligazioni viaggiano su binari separati. Questo significa che il conduttore deve pagare l’intero canone di affitto ed, eventualmente, agire davanti al giudice per ottenere il rimborso dei costi anticipati. Le spese straordinarie, che vengono ritenute necessarie dal tribunale, vanno rimborsate anche se non previamente concordate (si pensi a una caldaia rotta o a una finestra che non si chiude bene).

Una volta che il Tribunale ha quantificato l’importo cui ha diritto l’inquilino a titolo di rimborso, tali somme possono essere da quest’ultimo compensate con i canoni di locazione da versare in prosieguo. Per esempio, se il giudice ha stabilito che il padrone di casa deve restituire mille euro all’affittuario e quest’ultimo versa di norma un affitto di 500 euro, può sospendere due mensilità. Tale potere però gli è precluso se prima non è intervenuta una sentenza.

Se l’appartamento non è vivibile si può interrompere il canone di locazione?Se l’appartamento dovesse divenire invivibile l’inquilino ha diritto a interrompere il pagamento del canone di affitto. Ma solo se le condizioni sono così precarie da escludere l’abitabilità (il che avviene di norma quando questi è costretto a lasciare l’immobile per andare altrove). Quando invece si tratta di semplici pregiudizi, che non escludono però il completo utilizzo dell’unità abitativa, allora è vietato sospendere il versamento dell’affitto. Solo un giudice avrebbe il potere di quantificare il pregiudizio subito dall’affittuario ed eventualmente compensare il risarcimento del danno cui questi ha diritto con i canoni di locazione da versare.

Si può interrompere il contratto di affitto? Uno dei diritti dell’inquilino è di chiedere, in caso di inadempimento del locatore, la risoluzione del rapporto di affitto per giusta causa. In tal modo egli può abbandonare l’appartamento umido e con infiltrazioni interrompendo anche il pagamento dei canoni. Si deve però verificare una situazione di grave inadempimento da parte del locatore, tale cioè da pregiudicare il godimento dell’immobile. Non è possibile, ad esempio, ricorrere a questo rimedio per una piccola macchia di acqua su una parete.

La risoluzione del contratto, prima del termine di scadenza, è un diritto dell’inquilino che, se non accordato dal padrone di casa, può essere rivendicato davanti al Tribunale.

Un caro augurio a chi legge, che possa trovare nel Natale il piacere delle cose semplici e piccole per vivere la pace e donare la gioia

Licenziamento verbale: conseguenze

Anche nelle piccole aziende, quelle cioè con meno di 15 dipendenti, il licenziamento verbale, intimato a voce dal datore di lavoro, è inefficace; il lavoratore ha pertanto diritto alla riammissione nel posto di lavoro e al risarcimento del danno in misura pari alle retribuzioni non corrisposte [1].

Licenziamento verbale: termini per contestazione

In caso di licenziamento orale, in più, non si applicano i termini di decadenza per impugnare il licenziamento, termini che impongono al dipendente di contestare la comunicazione entro 60 giorni e di fare causa nei successivi 180 giorni. Quindi il lavoratore che è stato licenziato verbalmente può agire in qualsiasi momento purché entro i consueti 5 anni di prescrizione [2].

Licenziamento orale: a chi spetta la prova?

Veniamo ora all’onere della prova. A dimostrare che si è trattato di un licenziamento orale deve essere il dipendente oppure è il datore di lavoro a dover fornire la prova che è stato il dipendente ad assentarsi senza una valida ragione? Secondo la Cassazione l’onere della prova spetta all’azienda. Secondo la Corte [3], se il dipendente sostiene di essere stato licenziato oralmente mentre il datore si difende sostenendo che, piuttosto, è stato il lavoratore ad essersi dimesso spontaneamente o a non presentarsi più sul posto di lavoro (risultando in tal modo assente ingiustificato), l’onere della prova grava su quest’ultimo ossia sul datore. Quando il lavoratore sostiene di essere stato licenziato oralmente e fa valere in giudizio l’inefficacia o l’invalidità di tale licenziamento, egli deve solo dimostrare di essere stato estromesso dal rapporto. Al contrario, spetta al datore di lavoro fornire la prova contraria, ossia dimostrare che c’è stato l’abbandono del posto da parte del prestatore d’opera. Insomma, in un eventuale processo di contestazione del licenziamento, il dipendente si trova in una posizione di vantaggio. Se infatti il datore di lavoro non riesce a provare quanto egli assume essere avvenuto (per esempio, il fatto che il lavoratore non si è più presentato in azienda o che abbia espressamente dichiarato ai superiori di non voler più lavorare), per la legge si è trattato di un licenziamento orale: pertanto il dipendente deve essere reintegrato.Questa tesi, sposata dalla Cassazione, non è però condivisa da tutti i tribunali di merito (primo e secondo grado). Di certo, conta più ciò che dice la Suprema Corte, tuttavia, daremo conto anche delle pronunce contrarie. Una di queste è quella del tribunale di Nola [4] secondo cui «qualora il lavoratore deduca di essere stato licenziato oralmente e faccia valere in giudizio l’inefficacia o invalidità di tale licenziamento sarà suo onere dimostrare l’effettiva estromissione e il conseguente impedimento alla prosecuzione della prestazione lavorativa. Ove tale prova venga fornita, il datore di lavoro dovrà dimostrare che tale estromissione è derivata dalle dimissioni del lavoratore (nel caso esaminato per le dimissioni non vigeva ancora l’obbligo di comunicazione telematica)».

Lo stesso orientamento è stato sposato dal tribunale di Roma [5]

Il tribunale di Milano si allinea alla Cassazione[6]: «In tema di ripartizione dell’onere probatorio in caso di contrapposte allegazioni in ordine all’esistenza di dimissioni volontarie a fronte di assunti circa l’avvenuto licenziamento in forma orale, qualora il lavoratore deduca di essere stato licenziato oralmente e faccia valere in giudizio l’inefficacia o invalidità di tale licenziamento, mentre il datore di lavoro deduca la sussistenza di dimissioni del lavoratore, il materiale probatorio deve essere raccolto, da parte del giudice di merito, tenendo conto che, nel quadro della normativa limitativa dei licenziamenti, la prova gravante sul lavoratore è limitata alla sua estromissione dal rapporto, mentre la controdeduzione del datore di lavoro assume la valenza di un’eccezione in senso stretto, il cui onere probatorio ricade sull’eccipiente».

[1] Cass. sent. n. 22297/2017

[2] Cass. sent. n. 3022/2003; n. 3340/2000. A riguardo confronta anche la risposta all’interpello ministero Lavoro del 25.03.2014 n. 12.

[3] Cass. sent. n. 8927/15 del 5.05.2015, n. 4241/15; cfr. anche Cass. sent. n. 14202/2018 e Cass. sent. n. 19236/2011 secondo cui «Nell’ipotesi di controversia in ordine al quomodo della risoluzione del rapporto (licenziamento orale o dimissioni) si impone una indagine accurata da parte del Giudice di merito, che tenga adeguato conto del complesso delle risultanze istruttorie, in relazione anche all’esigenza di rispettare non solo il primo comma dell’art. 2697 c.c., relativo alla prova dei fatti costitutivi del diritto fatto valere dall’attore, ma anche il secondo comma, che pone a carico dell’eccipiente la prova dei fatti modificativi o estintivi del diritto fatto valere dalla controparte. Sicché, in mancanza di prova delle dimissioni, l’onere della prova concernente il requisito della forma scritta del licenziamento (prescritta ex lege a pena di nullità) resta a carico del datore di lavoro, in quanto nel quadro della normativa limitativa dei licenziamenti, la prova gravante sul lavoratore riguarda esclusivamente la cessazione del rapporto lavorativo, mentre la prova sulla controdeduzione del datore di lavoro -avente valore di una eccezione – ricade sull’eccipiente – datore di lavoro ex art. 2697 c.c.»

[4]Trib. Nola, sent. n. 1637/2017.

[5]Trib. Roma, sent. n. 15673/2016.

[6]Trib. Milano, sent. del 30.04.2014.